Kappungsgrenze, yani tavan
§ 558 Abs. 3 BGB artışı üç yıl içinde yüzde 20 ile sınırlar. Eyaletler bu sınırı, konut piyasası gergin sayılan bölgeler için yönetmelikle yüzde 15'e indirebilir, ve neredeyse bütün büyük şehirler bu kapsamda.
Bu sınır, yöredeki emsal kiranın ne kadar yüksek olduğundan bağımsız geçerlidir. Senin kiran çok altında olsa bile fazlası mümkün değil. Artışın sınırı aşan kısmı geçersizdir, geri kalanı geçerli kalır.
Senin bulunduğun yerde indirilmiş sınırın geçerli olup olmadığı eyaletinin yönetmeliğinde yazar. Bu birkaç yılda bir değişiyor, yani bakmak gerekiyor.
On beş aylık süre
§ 558 Abs. 1 BGB uyarınca kira, artışın yürürlüğe girdiği anda on beş aydır değişmemiş olmak zorunda. Artış talebinin kendisi ise en erken son artıştan bir yıl sonra yapılabilir.
§ 559 BGB uyarınca modernizasyon nedeniyle yapılan artışlar ve işletme giderlerinin artması nedeniyle olanlar bu sürede sayılmaz.
Dört geçerli gerekçe
§ 558a Abs. 2 BGB, ev sahibinin neye dayanabileceğini sınırlı olarak sayar:
- yöredeki Mietspiegel
- bir kira veri tabanı
- kamuca atanmış ve yeminli bir bilirkişinin raporu
- adresleriyle birlikte en az üç emsal daire
Gerekçe hiç yoksa ya da yalnızca iki emsal daire gösterilmişse, artış talebi şeklen geçersizdir ve senin onay verme yükümlülüğün doğmaz.
Açıkça yetmeyenler: enflasyona, artan maliyetlere, yükselen kredi faizlerine ya da genel fiyat gelişimine yapılan atıflar.
Şekil ve senin sürenin
Fesihten farklı olarak burada metin şekli yeter. Yani bir e-posta da olur, ıslak imza gerekmez. Ama talep sözleşmede yazan bütün kiracılara yöneltilmiş olmalı, ve bütün ev sahiplerinden gelmeli.
Senin onay süren, talebin ulaştığı ayın sonundan itibaren iki aydır. Onaylamazsan ev sahibi mahkemeye gitmek zorunda kalır. Onaylamamak tek başına fesih sebebi değildir.
Ne yapmalısın
- Artışı yüzde olarak hesapla ve tavanla karşılaştır
- Son artıştan bu yana kaç ay geçtiğini say
- Dört gerekçeden hangisinin gösterildiğine bak, hiçbiri yoksa talep şeklen geçersizdir
- İki aylık onay süreni takvimine yaz