Размер
Основа расчёта это Kaltmiete, то есть плата без авансов на коммунальные услуги. Три такие платы это предел. Условие о большем размере недействительно в превышающей части, остальная часть договора остаётся в силе.
Отдельно об этом стоит помнить при мебели: доплата за мебель, оформленная как дополнительный залог, в сумме тоже ограничена.
Оплата тремя частями
По § 551 Abs. 2 BGB вы вправе платить залог тремя равными месячными частями. Первая часть с началом аренды, остальные с последующими платами. Договорное условие, требующее всю сумму сразу, недействительно. Это право не нужно согласовывать, достаточно им воспользоваться.
Где залог должен лежать
Арендодатель обязан вложить деньги отдельно от своего имущества, обычно на специальный счёт. Смысл в защите при банкротстве арендодателя: такие деньги не попадают в конкурсную массу. Проценты принадлежат вам и увеличивают залог.
Вы вправе спросить, где лежит залог. Если арендодатель не может это назвать, вы вправе задержать очередные части залога до подтверждения.
Возврат
Твёрдого срока в законе нет. Практика BGH исходит из разумного срока на проверку, обычно до шести месяцев. Дольше допустимо только в одном случае: когда ещё не готов счёт за коммунальные услуги за последний год. Тогда арендодатель вправе удержать соразмерную часть, а не весь залог. Соразмерной считается сумма порядка трёх или четырёх авансовых платежей, а не тысяча евро при авансе в сто.
Что удерживать нельзя
- обычный износ, например протёртый ковролин или потемневшие стены после многолетнего проживания
- ремонт, который по договору вообще не был вашей обязанностью
- расходы по недействительному условию о косметическом ремонте, а такие условия недействительны, если предписывают жёсткий график сроков
- расходы, о которых вам не сообщили и не дали проверить
Порядок действий при переезде
- сделайте протокол приёма квартиры с фотографиями и датой, вдвоём
- запишите показания счётчиков в протокол
- оставьте новый адрес письменно
- через полгода после выезда потребуйте возврат письменно с указанием срока
- при полном молчании напомните о процентах и о том, что удержание без основания создаёт просрочку