Срок
Расчётный период обычно совпадает с календарным годом. Тогда счёт за 2025 год должен быть у вас не позднее 31 декабря 2026 года. Считается день получения, а не день, когда счёт написан или отправлен.
Просрочка означает потерю права на доплату. Это следует прямо из § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Ваше право на возврат переплаты просрочкой не затрагивается, поэтому поздний счёт с переплатой в вашу пользу остаётся действительным.
Единственное исключение
Арендодатель сохраняет право на доплату, если он не виноват в просрочке. Суды толкуют это узко. Не признаётся оправданием: смена управляющей компании, болезнь бухгалтера, много работы, отпуск. Признаётся редко, например когда муниципалитет сам выставил счёт за воду с многолетним опозданием, и арендодатель это докажет.
Ваш собственный срок
Симметрия в законе есть. У вас тоже 12 месяцев, но они считаются с получения счёта: по § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB возражения нужно заявить в течение года после получения счёта. Позже возражение по содержанию уже не принимается, за исключением ошибок, которые вы не могли заметить.
Отсюда правило: получили счёт, поставьте дату на конверте и отметьте себе одиннадцать месяцев вперёд.
Право посмотреть документы
По § 259 BGB вы вправе посмотреть исходные счета, договоры и квитанции. Это не любезность, а право. Практически это выглядит так:
- письменно попросите назначить дату просмотра оригиналов
- при отказе или молчании можно задержать оплату доплаты до предоставления документов
- копии арендодатель делать не обязан, но фотографировать документы вам, как правило, не запрещено
Просмотр стоит того при первом счёте в новой квартире и всегда, когда сумма резко выросла.
Что проверять в самом счёте
- совпадает ли расчётный период с вашим договором
- совпадает ли ключ распределения с тем, что написано в договоре
- есть ли в списке позиции, которые вообще нельзя перекладывать на арендатора
- учтены ли ваши авансовые платежи в полной сумме
- за какое время вы вообще жили в квартире, при переезде среди года
Образец возражения
Одного абзаца достаточно. Назовите договор и квартиру, укажите дату получения счёта, перечислите оспариваемые позиции по пунктам, попросите просмотр документов и назовите срок для ответа, например две недели. Отправьте почтой и сохраните копию.