Сроки
Основание это § 573c BGB. Расторжение должно поступить арендодателю не позднее третьего рабочего дня месяца, тогда этот месяц считается первым из трёх. Опоздание на день сдвигает окончание на целый месяц.
Условие в договоре, устанавливающее для арендатора более длинный срок, чем три месяца, недействительно.
Форма
По § 568 BGB расторжение требует письменной формы. Это означает бумагу с собственноручной подписью. Электронное письмо, сообщение в мессенджере и снимок подписи недействительны. При нескольких арендаторах в договоре подписать должны все.
Отправляйте заказным письмом с уведомлением или передавайте лично при свидетеле. Доказывать поступление придётся вам.
Причина нужна только арендодателю
Вам объяснять причину не нужно. Арендодателю нужен обоснованный интерес по § 573 BGB, и причина должна быть названа прямо в письме. Типичные причины:
- личная потребность в жилье для себя или близких родственников, Eigenbedarf
- существенное нарушение договора арендатором
- препятствие надлежащему хозяйственному использованию
Расторжение без указания причины недействительно. Расторжение с причиной, которая позже окажется вымышленной, даёт вам право на возмещение убытков.
Досрочный выход
Право на досрочный выход из договора возникает только по особым основаниям, а не по желанию. Смена работы в другом городе таким основанием не является. Практические пути:
- письменное соглашение с арендодателем о более раннем окончании
- условие о замене арендатора, если оно есть в договоре, но по общему правилу арендодатель не обязан принимать замену
- Sonderkündigungsrecht при повышении платы по § 561 BGB, при повышении в связи с модернизацией и при смерти арендатора
Предложение трёх кандидатов на замену это не право, а распространённое заблуждение. Оно работает только там, где так написано в договоре.
Договор на определённый срок
Zeitmietvertrag по § 575 BGB действителен только с одной из трёх названных в законе причин, и причина должна быть указана в договоре при его заключении. Без указанной причины договор считается заключённым на неопределённый срок, и тогда действуют обычные сроки расторжения.