Обычное повышение до сравнимой платы
Основание это § 558 BGB. Три условия должны выполняться одновременно:
- с последнего повышения прошло не менее 12 месяцев, и сама плата не менялась не менее 15 месяцев к моменту вступления повышения в силу
- новая плата не выше местной сравнимой платы, ortsübliche Vergleichsmiete
- рост за последние три года не превышает Kappungsgrenze
Kappungsgrenze составляет 20 процентов. Земли вправе снизить её до 15 процентов для местностей с напряжённым рынком жилья, и большинство крупных городов это сделали. Проверьте, входит ли ваш город в такое постановление земли, это решает разницу в пять процентов.
Обоснование
Письмо без обоснования недействительно. Допустимые способы обоснования по § 558a BGB:
- Mietspiegel города
- заключение эксперта
- три сопоставимые квартиры с адресами
- данные банка данных по аренде
Ссылка на общий рост цен, на инфляцию или на то, что соседи платят больше, обоснованием не является.
Ваш срок на ответ
Повышение не действует само по себе. Вы должны согласиться. Срок на согласие идёт до конца второго календарного месяца после получения письма. Если вы молчите, арендодатель вправе в течение следующих трёх месяцев подать иск о согласии. Если он этого не сделает, повышение не состоялось.
Молчание не согласие, но и не защита. Проверьте расчёт и ответьте письменно. Частичное согласие возможно, например согласие на ту часть, которая укладывается в Kappungsgrenze.
Повышение после модернизации
По § 559 BGB арендодатель вправе переложить на плату 8 процентов расходов на модернизацию в год. Предел: не более 3 евро на квадратный метр за шесть лет, и не более 2 евро, если плата до модернизации была ниже 7 евро за квадратный метр.
Расходы на простой ремонт вычитаются из суммы. Работы по замене изношенного на равноценное это ремонт, а не модернизация, даже если новое устройство лучше.
О модернизации должны предупредить письменно за три месяца, с описанием работ, сроков и ожидаемого повышения.
Что проверять сразу
- дату последнего повышения
- рост за три года в процентах
- называет ли письмо конкретное обоснование
- посчитан ли метраж правильно, отклонение более 10 процентов от фактического имеет значение
- есть ли в вашем договоре Indexmiete или Staffelmiete, в этих случаях § 558 BGB не применяется, действуют условия договора