Muss ich beim Auszug renovieren?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Der entscheidende Punkt

Schönheitsreparaturen schuldet nach dem Gesetz der Vermieter. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet ihn, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Nur durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übergehen.

Ist die Klausel unwirksam, fällt sie ersatzlos weg. Sie wird nicht auf ein zulässiges Maß zurückgestutzt. Es gilt dann wieder das Gesetz, und der Vermieter renoviert.

Die drei Klauseln, die regelmäßig scheitern

Starre Fristen

Formulierungen wie „Schönheitsreparaturen sind spätestens alle drei Jahre in Küche und Bad, alle fünf Jahre in Wohnräumen auszuführen" ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand sind unwirksam. Sie verpflichten dich auch dann zum Streichen, wenn nichts zu streichen ist.

Ein bloßer Fristenplan als Richtlinie kann dagegen wirksam sein, wenn er erkennbar nur eine Orientierung gibt.

Unrenoviert übergebene Wohnung

Wurde dir die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, kann dir die Renovierungspflicht nicht wirksam auferlegt werden. Sonst müsstest du die Gebrauchsspuren deines Vormieters beseitigen. Etwas anderes gilt nur, wenn du dafür einen angemessenen Ausgleich bekommen hast, etwa mehrere mietfreie Monate.

Endrenovierungsklausel

Eine Klausel, nach der bei Auszug unabhängig von Wohndauer und Zustand renoviert werden muss, ist unwirksam. Sie verlangt unter Umständen eine Renovierung nach sechs Monaten Wohndauer in einer frisch gestrichenen Wohnung.

Weitere Klauseln, auf die es sich zu achten lohnt

• Quotenabgeltung. Eine anteilige Kostenbeteiligung bei Auszug vor Ablauf der Fristen hält der BGH für unwirksam, weil die Höhe bei Vertragsschluss nicht absehbar ist.
• Fachhandwerkerklausel. Eine Klausel, die die Ausführung durch eine Fachfirma vorschreibt, ist unwirksam. Du darfst selbst streichen, wenn du es fachgerecht tust.
• Farbwahl während der Mietzeit. Vorgaben zur Farbe für die laufende Mietzeit sind unwirksam, weil sie in deine Lebensgestaltung eingreifen. Für die Rückgabe ist eine Vorgabe „in hellen, deckenden Farben" dagegen zulässig.

Was du trotzdem schuldest

Auch ohne wirksame Klausel bist du nicht aus jeder Pflicht. Zu ersetzen sind Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen: Brandlöcher im Parkett, ein zerbrochenes Waschbecken, eine mit Nägeln durchlöcherte Wand.

Nicht dazu gehören vergilbte Tapeten, abgelaufene Teppiche, Gebrauchsspuren an Armaturen und eine übliche Zahl an Dübellöchern. Das ist vertragsgemäßer Gebrauch und nach § 538 BGB mit der Miete abgegolten.

Und wenn du schon renoviert hast?

Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel renoviert oder einen Handwerker bezahlt hat, kann den Wert dieser Leistung unter Umständen zurückverlangen. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren zum Jahresende. Sammle Belege und Fotos.

Umgekehrt gilt für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen der Wohnung eine sehr kurze Frist: sechs Monate ab Rückgabe, § 548 Abs. 1 BGB.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.