Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Zuletzt geprüft am 29. August 2026
Eine feste Frist steht nicht im Gesetz. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten zu. Entscheidend ist aber eine andere Zahl: Ersatzansprüche wegen Schäden verjähren nach § 548 BGB schon sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.
Die Höhe
Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Diese Grenze lässt sich nicht zu deinem Nachteil ändern, auch nicht durch Vereinbarung.
Außerdem darfst du in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste ist zu Mietbeginn fällig. Eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, ist insoweit unwirksam.
Wurde mehr verlangt, kannst du den übersteigenden Teil jederzeit zurückfordern.
Die Anlage und die Zinsen
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen, und zwar zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Die Zinsen stehen dir zu und erhöhen die Sicherheit.
Hat er nicht getrennt angelegt, kannst du die Zinsen verlangen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Die getrennte Anlage schützt dich außerdem in der Insolvenz des Vermieters.
Die Rückzahlung
Ein fester Termin steht nicht im Gesetz. Anerkannt ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist, die je nach Fall bei drei bis sechs Monaten nach Rückgabe liegt. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag zurückbehalten, nicht aber die gesamte Kaution.
Sechs Monate ohne jede Reaktion sind in aller Regel zu lang.
Die wichtigste Frist: sechs Monate
§ 548 Abs. 1 BGB ist der stärkste Hebel, den du hast. Ansprüche des Vermieters auf Ersatz wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung.
Wer also acht Monate nach dem Auszug mit einer Liste von Schäden kommt, kommt zu spät. Diese kurze Frist gilt nicht für offene Miete und nicht für Betriebskostennachzahlungen, aber für alles, was mit dem Zustand der Wohnung zu tun hat.
Notier dir das Datum der Übergabe und rechne sechs Monate dazu.
Zulässige und unzulässige Abzüge
Zulässig sind nur berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: offene Miete, eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, Schäden über die normale Abnutzung hinaus.
Regelmäßig nicht anerkannt werden:
- normale Abnutzung, vergilbte Tapeten, Gebrauchsspuren, übliche Dübellöcher
- Schönheitsreparaturen, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist
- eine professionelle Grund- oder Endreinigung, wenn die Wohnung besenrein zurückgegeben wurde
- Kosten der Neuvermietung, Inserate, Maklerprovision
- eine Bearbeitungs- oder Verwaltungsgebühr für die Abrechnung selbst
- pauschale Abzüge ohne Aufstellung und Belege
Die Kaution abwohnen? Besser nicht
Die letzte Miete einfach nicht zu zahlen und auf die Kaution zu verweisen, ist unzulässig. Die Sicherheit soll bis zum Ende bestehen bleiben. Der Vermieter kann auf Zahlung klagen und im Extremfall fristlos kündigen.
So forderst du sie zurück
- Schriftlich, mit einer konkreten Frist von zwei bis drei Wochen und einem genannten Datum.
- Kontoverbindung angeben. Ohne sie kann niemand zahlen, und das ist der häufigste Grund für Verzögerungen.
- So verschicken, dass du den Zugang nachweisen kannst.
- Nach fruchtlosem Ablauf ist der Vermieter im Verzug und schuldet Verzugszinsen und die Kosten der Rechtsverfolgung.
- Danach folgt der Mahnbescheid über das Mahngericht. Der ist günstig, und dafür brauchst du keine Anwältin.
Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.
Rechtsgrundlagen
Der amtliche Wortlaut beim Bundesministerium der Justiz.