Welche Nebenkosten darf der Vermieter nicht umlegen?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Der Grundsatz

Umlagefähig sind nur laufende Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Und sie müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Beides muss zutreffen.

Ein Posten, der nicht in § 2 BetrKV steht, ist auch dann nicht umlagefähig, wenn er im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Solche Klauseln sind unwirksam.

Die Posten, die am häufigsten zu Unrecht auftauchen

Verwaltungskosten

Verwaltervergütung, Kosten der Geschäftsführung, Personal- und Bürokosten der Hausverwaltung. Sie stehen nicht in § 2 BetrKV und sind bei Wohnraum nie umlagefähig. Das gilt auch dann, wenn der Posten aus einer Abrechnung der Eigentümergemeinschaft übernommen wurde. Für Eigentümer ist er richtig, für Mieter nicht.

Instandhaltung und Instandsetzung

Reparaturen, Wartung im Sinne einer Schadensbeseitigung, Erneuerung von Bauteilen. Der Vermieter schuldet die Erhaltung der Mietsache, das ist der Kern des Mietvertrags. Umlagefähig ist nur die laufende Wartung, etwa die jährliche Heizungswartung oder die Prüfung der Aufzugsanlage.

Achte auf gemischte Rechnungen. Auf einer Handwerkerrechnung steht oft „Wartung und Instandsetzung" in einer Summe. Umgelegt werden darf nur der Wartungsanteil.

Rücklagen jeder Art

Instandhaltungsrücklage, Erhaltungsrücklage, Zuführung zur Rücklage. Das ist Vermögensbildung des Eigentümers und keine laufende Ausgabe.

Kontoführung, Bankgebühren, Porto

Kosten des Geldverkehrs gehören zu den Verwaltungskosten. Dasselbe gilt für Porto, Telefon und Kopien.

Mietausfallwagnis und Leerstand

Das unternehmerische Risiko des Vermieters. Kosten für leerstehende Wohnungen trägt er selbst und darf sie nicht auf die übrigen Parteien verteilen.

Rechts- und Steuerberatung, Mahnkosten, Inkasso

Keine Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV.

Neuanschaffungen und Modernisierung

Einmalige Anschaffungen sind keine laufenden Kosten. Modernisierung wird über eine Mieterhöhung nach § 559 BGB abgerechnet, nicht über die Betriebskosten.

Zwei Sonderfälle

Sonstige Betriebskosten. § 2 Nr. 17 BetrKV erlaubt eine Auffangposition, aber nur für Kosten, die im Mietvertrag einzeln benannt sind. Eine Sammelposition „sonstige Betriebskosten" ohne Aufzählung genügt nicht.

Kabelanschluss. Das sogenannte Nebenkostenprivileg ist zum 1. Juli 2024 entfallen. Für Zeiträume danach können Kosten für einen TV-Kabelanschluss nicht mehr pauschal über die Betriebskosten umgelegt werden.

Was du tun kannst

Streich in deiner Abrechnung jede Zeile durch, deren Bezeichnung oben auftaucht, und rechne die Summe neu. Dann fordere Belegeinsicht. Erst dort zeigt sich, was hinter einem Posten wirklich steckt, und in der Praxis klärt sich dabei ein guter Teil der Fälle.

Solange dir die Einsicht verweigert wird, kannst du die Nachzahlung in der Regel zurückhalten.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.