Die Nebenkostenabrechnung kam zu spät. Muss ich trotzdem zahlen?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Die Frist im Einzelnen

§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt, dass der Vermieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnet. Läuft der Abrechnungszeitraum wie üblich über das Kalenderjahr, gilt also:

• Abrechnungszeitraum 2024 — die Abrechnung muss bis zum 31. Dezember 2025 bei dir sein
• Abrechnungszeitraum 2025 — bis zum 31. Dezember 2026

Satz 3 derselben Vorschrift regelt die Folge. Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen. Der Vermieter kann also nichts mehr verlangen, auch nicht später, auch nicht mit besserer Begründung.

Die eine Ausnahme

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Das ist eng zu verstehen und kommt in der Praxis selten vor. Anerkannt wird etwa, dass ein Versorger seine Schlussrechnung ohne Zutun des Vermieters massiv verspätet stellt. Nicht anerkannt wird, dass die Hausverwaltung überlastet war, dass ein Mitarbeiter gewechselt hat oder dass die Abrechnung schlicht liegen geblieben ist. Der Vermieter muss die Verzögerung außerdem darlegen und beweisen, nicht du.

Worauf es wirklich ankommt: der Zugang

Maßgeblich ist nicht das Datum auf dem Schreiben, sondern der Tag, an dem die Abrechnung bei dir angekommen ist. Eine Abrechnung, die auf den 20. Dezember datiert ist und dich am 3. Januar erreicht, ist zu spät.

Deshalb der wichtigste praktische Rat: Heb den Briefumschlag auf und notiere dir den Tag, an dem der Brief im Kasten lag. Fotografiere ihn. Kommt es später zum Streit, ist das dein einziger Beleg. Bei einer Zustellung per Einwurf-Einschreiben hat der Vermieter den Nachweis, bei normalem Brief hat ihn niemand.

Das Guthaben bekommst du trotzdem

Die Frist wirkt nur in eine Richtung. Ergibt die verspätete Abrechnung ein Guthaben zu deinen Gunsten, musst du es ausgezahlt bekommen. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er selbst zu spät war.

Was du jetzt tun solltest

1. Zugangsdatum feststellen und festhalten, notfalls über Zeugen.
2. Den Abrechnungszeitraum auf der Abrechnung nachsehen und zwölf Monate dazurechnen.
3. Liegt der Zugang danach, dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass du die Nachforderung wegen Ablaufs der Frist des § 556 Abs. 3 BGB zurückweist.
4. Nicht vorschnell überweisen. Wer zahlt, ohne zu widersprechen, macht es sich später schwer, das Geld zurückzuholen.

Und wenn du schon gezahlt hast?

Dann ist noch nichts verloren. Eine Zahlung auf eine ausgeschlossene Forderung kann zurückgefordert werden, solange du nicht ausdrücklich erklärt hast, trotz Kenntnis der Verspätung zahlen zu wollen. Melde dich schriftlich beim Vermieter und fordere den Betrag zurück.

Und deine eigene Frist

Umgekehrt gilt auch für dich eine Frist. Einwendungen gegen die Abrechnung musst du nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB innerhalb von zwölf Monaten ab Zugang erheben. Danach sind sie ausgeschlossen. Wer eine Abrechnung ein Jahr liegen lässt und dann erst prüft, steht schlechter da.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.