Heizkosten nur nach Wohnfläche abgerechnet — was tun?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Was die Heizkostenverordnung verlangt

§ 7 Abs. 1 HeizkostenV schreibt vor, dass von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen sind. Der Rest wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt. Für Warmwasser gilt § 8 entsprechend.

Praktisch heißt das: Eine Abrechnung, die die gesamten Heizkosten nach Quadratmetern verteilt, ist fehlerhaft. Ebenso eine, die nur 30 Prozent nach Verbrauch verteilt, und ebenso eine mit 80 Prozent.

Das Kürzungsrecht

§ 12 Abs. 1 HeizkostenV gibt dir bei einem Verstoß das Recht, den auf dich entfallenden Anteil um 15 Prozent zu kürzen. Das ist kein Schadensersatz und du musst keinen Nachteil nachweisen. Es genügt, dass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde.

Gekürzt wird der Heizkostenanteil, nicht die gesamte Abrechnung. Bei 900 Euro Heizkosten sind das also 135 Euro.

Wann das Kürzungsrecht greift

• Es wurde gar nicht nach Verbrauch abgerechnet
• Der Verbrauchsanteil liegt unter 50 oder über 70 Prozent
• Es sind keine Erfassungsgeräte vorhanden, obwohl sie vorgeschrieben wären
• Die Geräte waren defekt und es wurde nicht ordnungsgemäß geschätzt

Wann es nicht greift

Die Verordnung kennt Ausnahmen. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gilt sie nicht. Ebenso in bestimmten Passivhäusern und bei Anlagen, bei denen die Erfassung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unvertretbar ist. Diese Ausnahmen sind eng und der Vermieter muss sie darlegen.

Die Ablesewerte prüfen

Sieh dir die Werte an, die für deine Wohnung angesetzt wurden. Auffällig sind:

• Werte, die deutlich über denen der Vorjahre liegen, ohne dass sich etwas geändert hat
• Ein geschätzter Verbrauch, obwohl abgelesen wurde
• Heizkörper, die es in deiner Wohnung gar nicht gibt
• Ein Nutzerwechsel, der falsch abgegrenzt wurde

Bei Zweifeln fordere die Ablesebelege an. Das ist Teil der Belegeinsicht und kostet nichts.

So machst du die Kürzung geltend

Kürzen heißt nicht einfach weniger überweisen und schweigen. Teile dem Vermieter schriftlich mit, dass du von deinem Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV Gebrauch machst, nenne den Grund und den gekürzten Betrag. Dann zahle den verbleibenden Rest.

Das Kürzungsrecht kannst du auch noch geltend machen, wenn du bereits gezahlt hast, solange die Einwendungsfrist von zwölf Monaten ab Zugang der Abrechnung läuft.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.