Wie viel darf die Miete auf einmal steigen?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Die Kappungsgrenze

§ 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Bundesländer dürfen diese Grenze für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf 15 Prozent senken, und fast alle größeren Städte fallen darunter.

Diese Grenze gilt unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Selbst wenn deine Miete weit darunter liegt, sind mehr nicht möglich. Der übersteigende Teil der Erhöhung ist unwirksam, der Rest bleibt wirksam.

Ob für deinen Ort die abgesenkte Grenze gilt, steht in der Verordnung deines Bundeslandes. Das ändert sich alle paar Jahre, also nachsehen.

Die Fünfzehnmonatsfrist

Nach § 558 Abs. 1 BGB muss die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.

Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB und wegen gestiegener Betriebskosten zählen bei dieser Frist nicht mit.

Die vier zulässigen Begründungen

§ 558a Abs. 2 BGB zählt abschließend auf, worauf sich der Vermieter stützen darf:

1. den örtlichen Mietspiegel
2. eine Mietdatenbank
3. ein Gutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. mindestens drei Vergleichswohnungen mit Anschrift

Fehlt die Begründung ganz oder werden nur zwei Vergleichswohnungen genannt, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam und löst keine Zustimmungspflicht aus.

Ausdrücklich nicht ausreichend sind Hinweise auf Inflation, gestiegene Kosten, höhere Kreditzinsen oder die allgemeine Preisentwicklung.

Die Form und deine Frist

Anders als bei der Kündigung genügt hier die Textform. Eine E-Mail reicht also, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig. Das Verlangen muss aber an alle im Vertrag stehenden Mieter gerichtet sein, und alle Vermieter müssen es stellen.

Du hast Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zuzustimmen. Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, dafür hat er wiederum drei Monate.

Nicht zu reagieren ist trotzdem riskant. Wenn die Erhöhung berechtigt war, trägst du die Prozesskosten. Und überweise nicht einfach den neuen Betrag, das kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden.

Modernisierung ist etwas anderes

Bei einer Erhöhung wegen Modernisierung greift § 559 BGB. Dann darf der Vermieter acht Prozent der auf deine Wohnung entfallenden Kosten jährlich umlegen, gedeckelt auf drei Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter sieben Euro je Quadratmeter auf zwei Euro.

Diese Erhöhung wirkt einseitig, du musst nicht zustimmen. Dafür steht dir ein Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB zu, und der Erhaltungsaufwand ist herauszurechnen.

Staffel- und Indexmiete

Ist eine Staffelmiete vereinbart, ist eine Erhöhung nach der ortsüblichen Vergleichsmiete während der Laufzeit ausgeschlossen, § 557a Abs. 2 BGB. Dasselbe gilt bei einer Indexmiete nach § 557b. Kommt trotzdem ein Schreiben nach § 558, ist es unwirksam.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.