Die Grundsteuer in meiner Nebenkostenabrechnung ist stark gestiegen. Stimmt das?

Zuletzt geprüft am 29. August 2026

Warum der Posten gerade jetzt springt

Zum 1. Januar 2025 ist die reformierte Grundsteuer in Kraft getreten. Das Bundesverfassungsgericht hatte die alten Einheitswerte gekippt, weil sie auf Wertverhältnissen von 1964 beziehungsweise 1935 beruhten. Seither wird neu bewertet — und die Kommunen haben zugleich ihre Hebesätze angepasst.

Die Abrechnung für das Jahr 2025 ist die erste, in der sich das auswirkt. Sie muss dich nach § 556 BGB spätestens am 31. Dezember 2026 erreichen. Deshalb fällt der Sprung vielen Mietern gerade jetzt auf.

Zur Größenordnung: Eine Mitgliederbefragung von Haus & Grund mit rund 2.000 Rückläufern kam im April 2025 auf einen Anstieg bei Mehrfamilienhäusern von durchschnittlich 834 auf 1.370 Euro, also etwa 64 Prozent. Das ist eine Verbandsumfrage mit Selbstauskunft und keine amtliche Statistik — die Richtung ist aber in mehreren Quellen dieselbe, und Mehrfamilienhäuser sind überdurchschnittlich betroffen. Also genau die Gebäude, in denen Mieter wohnen.

Umlagefähig ist die Grundsteuer — aber nicht automatisch

Die Grundsteuer steht in § 2 BetrKV an erster Stelle der Betriebskosten. Sie darf also grundsätzlich auf Mieter umgelegt werden.

Das gilt allerdings nur, wenn die Umlage von Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart ist. Ohne eine solche Vereinbarung ist die Miete eine Bruttomiete, und dann kann der Vermieter nichts umlegen — auch keine gestiegene Grundsteuer, und auch nicht nachträglich einseitig.

Schau also zuerst in deinen Mietvertrag: Steht dort, dass du die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung trägst? Dann ist die Grundsteuer dabei. Steht dort nichts oder nur „Miete inklusive Nebenkosten“, wird es interessant.

Die vier Punkte, die sich nachrechnen lassen

Gewerbe im Haus? Dann fehlt vielleicht der Vorwegabzug

Wenn im Gebäude Läden, Praxen oder Büros sind, ist deren Grundsteuerbelastung in aller Regel höher als die der Wohnungen. Der Vermieter muss diesen Anteil vorweg abziehen, bevor er den Rest auf die Wohnungsmieter verteilt. Passiert das nicht, zahlst du für das Gewerbe mit.

Leerstand trägt der Vermieter

Steht eine Wohnung im Haus leer, entfällt auf sie ein Anteil der Grundsteuer. Diesen Anteil trägt der Vermieter selbst. Er darf ihn nicht auf die verbliebenen Mieter verteilen. Rechne nach, ob die Summe der abgerechneten Anteile die Gesamtkosten ergibt oder ob dabei jemand fehlt.

Der Grundsteuerbescheid ist der einzige Beleg

Für die Grundsteuer gibt es genau einen Beleg, und das ist der Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Du hast das Recht, ihn bei der Belegeinsicht zu sehen. Verlangt der Vermieter mehr, als im Bescheid steht, ist das der einfachste Fehler, den man finden kann.

Der Zeitraum muss stimmen

Abgerechnet wird die Grundsteuer, die für das Abrechnungsjahr angefallen ist. Ein Bescheid, der rückwirkend mehrere Jahre umfasst, gehört nicht vollständig in ein einziges Jahr — auch wenn er in einem Stück bezahlt wurde.

Wenn dir alles richtig vorkommt

Dann kann die höhere Grundsteuer schlicht richtig sein. Das ist der ehrliche Teil dieser Seite: Die Reform hat viele Objekte tatsächlich teurer gemacht, und dagegen hilft kein Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.

Was du in diesem Fall tun kannst, ist die Vorauszahlung anzupassen. Nach einer Abrechnung, die eine Nachzahlung ergeben hat, dürfen beide Seiten die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen. Das verhindert, dass dich im nächsten Jahr dieselbe Summe auf einmal trifft.

Was du jetzt tun solltest

1. Mietvertrag aufschlagen und prüfen, ob die Umlage der Betriebskosten überhaupt vereinbart ist.
2. Die Abrechnung durch das Werkzeug schicken, damit Frist und Posten geprüft werden.
3. Bei Auffälligkeiten Belegeinsicht verlangen und den Grundsteuerbescheid ansehen.
4. Einwendungen schriftlich erheben — dafür hast du nach § 556 BGB zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.