Der Vermieter will die Garagenmiete erhöhen. Muss ich das hinnehmen?

Von Mehmet Ceri · zuletzt geprüft am 2. September 2026

Warum § 558 BGB hier nicht gilt

§ 558 BGB gibt dem Vermieter das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Diese Vorschrift steht im Abschnitt über Mietverhältnisse über Wohnraum. Eine Garage ist kein Wohnraum. Damit gibt es für sie kein gesetzliches Erhöhungsrecht.

Die Folge ist einfach und für viele überraschend: Ein Brief, in dem der Vermieter die Garagenmiete ab dem nächsten Monat um zwanzig Euro anhebt, ändert von sich aus gar nichts. Er ist ein Angebot, kein Bescheid.

Was der Vermieter stattdessen tun kann

Er kann fragen. Eine Erhöhung im laufenden Vertrag geht nur einvernehmlich. Stimmst du zu, gilt sie. Schweigen ist dabei keine Zustimmung, aber Vorsicht: Wer den erhöhten Betrag monatelang kommentarlos überweist, kann sich später schwer darauf berufen, nie zugestimmt zu haben.

Er kann kündigen und neu anbieten. Das ist der übliche Weg. Er kündigt den Vertrag nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB mit gut drei Monaten und bietet dir gleichzeitig einen neuen zum höheren Preis an. Einen Kündigungsgrund braucht er dafür nicht. Am Ende steht die schlichte Frage, ob dir die Garage den neuen Preis wert ist.

Er kann sich auf eine Klausel berufen. Steht im Vertrag eine Staffelmiete mit festen Beträgen und Zeitpunkten oder eine Bindung an einen Index, dann gilt das, was dort vereinbart wurde. Solche Klauseln sind außerhalb des Wohnraums weitgehend frei gestaltbar. Lies also zuerst den Vertrag.

Wenn die Garage zur Wohnung gehört

Dann dreht sich alles um. Es gilt § 558 BGB mit allem, was dazugehört:

• Jahressperrfrist, seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein
• Kappungsgrenze von zwanzig Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit
• Begründung nach § 558a BGB, etwa mit dem Mietspiegel
• deine Zustimmungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang

Die Garagenmiete zählt dabei zur Gesamtmiete. Sie getrennt und zusätzlich zu erhöhen, geht nicht.

Ob die Garage zur Wohnung gehört, entscheidet sich nach denselben Merkmalen wie bei der Kündigung. Bei zwei getrennten Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für ihre Selbständigkeit (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 251/10). Dagegen sprechen dasselbe Grundstück, derselbe Vertragstag, eine einheitliche Miete oder ein Verweis eines Vertrages auf den anderen.

Wie du reagierst

Der wichtigste Punkt steht in der ersten Zeile. Zahle nicht den erhöhten Betrag, solange du nicht zugestimmt hast. Zahlung ist das stärkste Anzeichen für eine stillschweigende Zustimmung, das es gibt.

Umgekehrt gilt: Wer widerspricht, sollte die alte Miete pünktlich und vollständig weiterzahlen. Sonst entsteht ein Rückstand, und der ist ein Grund, den der Vermieter vorher nicht hatte.

Ein Satz zum Verhandeln

Bei einer Garage ist die Verhandlungslage oft besser als bei einer Wohnung. Der Vermieter muss kündigen, um den Preis durchzusetzen, und dann steht die Garage erst einmal leer. Ein Gegenvorschlag über die Hälfte der geforderten Erhöhung wird häufiger angenommen, als man denkt.

Dieser Text gibt allgemeine Informationen zur Gesetzeslage und zur veröffentlichten Rechtsprechung wieder. Er ist keine Rechtsberatung und prüft deinen Einzelfall nicht. Ob die genannten Regeln auf deine Situation zutreffen, entscheidest du selbst, im Zweifel nach Rücksprache mit einem Mieterverein, einer Gewerkschaft oder einer Anwaltskanzlei.